写字楼估价(写字楼估价报告收益法)

　　贷款的评估费用根据您办理的是商业贷款、公积金贷款还是组合贷款而有所不同。

　　（一）商业贷款

　　住宅的评估费为600元，交给评估公司。外资银行不需要缴纳评估费，若已缴纳，过户后，会将之前缴纳的退还给您。

　　住宅类房产以外的其他房产：

　　（1）如果是写字楼，评估值小于200万的，收取评估费用1500元。如果评估值大于或等于200万，评估费按评估值的1‰。

　　（2）如果是别墅，评估值小于500万，收取评估费1000元；如果500万≤评估值＜1000万，评估费为2000元；如果1000万≤评估值＜2000万，评估费为3000元；如果评估值在2000万（含）以上，那么评估值每超出1000万加收1000元的评估费。

　　（二）公积金贷款

　　公积金贷款评估费为评估值的3‰，1500元封顶。

　　（三）组合贷款

　　组全贷款评估费为评估值的3‰，1500元封顶。

写字楼投资回报率计算

据戴德梁行市场专业人士介绍，对于中小投资者来说，在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率，可以根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间，如果估算的回报率能达到这个数值，则较适宜投资。

最后还需要提醒一点，未来写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也许会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，投资者要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司规模小、流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。

最好不要买。原因有如下4点。

1、此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的 “公寓住房” 出售。

2、虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋日后将面临诸多问题。

3、工业用地国家规定使用期限为50年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。

4、要看5证，最重要的是打听一下房管局看其是否备案，而且如果对外卖看其是否有售楼许可证，一般如果有售楼许可证其他4证应当都齐全了。买工业用地上建的住宅的风险1、工业用地上的住房，必须要转变土地性质才能上市交易。否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更。2、工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。3、在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂。4、变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。

5、只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。

一、写字楼过户需要缴纳的费用1.卖方应交税费

1营业税:写字楼评估总价与原写字楼总价差额的5%计算

2城市建设维护税:所缴纳写字楼营业税的7%③附加税:根据缴纳营业税的3%计算

3地方附加税:根据缴纳营业税的2%计算

4个人所得税:根据写字楼评估总价的1.5%计算⑤印花税:根据写字楼评估总价的0.05%计算

5交易服务费:根据写字楼面积x3计算

6公证费:根据写字楼评估价格x0.3%计算，这项费用仅境外人士才需要缴纳

)比较法

由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。

(2)假设开发法

对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

(3)成本法

当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

(4)收益法

对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。

(5)基准地价修正法

基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

租金回报率计箅方法：【每月每平方米租金X写字楼面积X12个月】／投入成本X100%【注：租金回报率通常指一年期的租金回报率】。

写字楼过户需要缴纳的费用1.卖方应交税费

①营业税:写字楼评估总价与原写字楼总价差额的5%计算

②城市建设维护税:所缴纳写字楼营业税的7%③附加税:根据缴纳营业税的3%计算

③地方附加税:根据缴纳营业税的2%计算

④个人所得税:根据写字楼评估总价的1.5%计算⑤印花税:根据写字楼评估总价的0.05%计算

⑥交易服务费:根据写字楼面积x3计算

⑥公证费:根据写字楼评估价格x0.3%计算，这项费用仅境外人士才需要缴纳

2.买方应交税费

①契税:根据写字楼评估总价的3%计算

②印花税:根据写字楼评估总价的0.05%计算③交易服务费:写字楼面积x3

④贴花:每本5元

⑤登记费:每本50元

⑥公证费:根据写字楼评估价格x0.3%计算，这项费用仅境外人士才需要缴纳。

分类一

以资金投向分类

1·权益型REITs：

权益型REITs的资金投向，主要是房地产业务。它需要通过持有物业，然后通过物业的租金、出售等经营活动，获取收益。

2·抵押型REIT s

抵押型 REITs，它们在拿到资金后，不是去购买并经营物业，而是通过向地产公司发放贷款，来获取收益。然后，它们也会把自己放出去的贷款，做成抵押贷款支持证券在二级市场交易，来对冲放贷的风险，以及获得更多的收益。

3·混合型REITs

混合型 REITs 就是权益型和抵押型都做 。这种类型的 REITs更少，因为业务更乱，更难估值。目前国外的混合型REITs，只在医疗领域比较多。

分类二

基础物业类型

例如办公型REITs、公寓型REITs、零售型REITs、酒店型REITs、工业类REITs以及医疗健康类REITs等。

分类三

以组织形式分类

1·契约型REITs

契约就是信托契约。要想理解契约型REITs，首先要简单的讲一下信托的概念。信托就是资产委托。

2·公司型REITs

公司型 REITs顾名思义，它在组织性质上是一家公司，是按照公司的规定设立的。只不过这家公司的经营方向、业务类型，是做房地产投资。 它的本质，其实是一家股份制的投资公司。

分类四

以资金募集方式分类

按资金募集方式不同，REITs又可以分成公募型和私募型。

1·公募型REITs

2·私募型REITs