经过招商人员的带看，如果我们的客户对推荐的办公房源有兴趣，那么就要进入到下一个工作环节当中，那就是商务条款的谈判。
写字楼招商入驻的租客类型很单一，基本都是企业。小一点的企业，老板自己亲自出来找办公室，亲自谈判。大一些的成熟企业，会有专门的行政人员负责调查、选址、上报和审批。
在一个客户对房源有了初步意向的前提下，无论是那个人负责谈判，无外乎五大关键性商务的指标。即：租金价格、付款方式、租赁期限、家具配置、免租金期。这五大指标之所以重要，是因为每一个指标都关乎业主方的资产收益，每一个指标都关乎企业租客的运营成本。
这 5五个指标是我们做招商业务的核心，就相当于我们手上有 5 个招商工 具，需要时刻牢记，要像成人吃饭使用筷子一样，熟练运用，灵活掌控。
为赢得租户，我们的办法就是让这 5 个指标 不断变化，让租户心理感觉很受用，从而愿意成交。一个招商人员或经纪人，如 果只会盯着租金价格与租户纠缠，那都是不入门的、未开化的。
成交的触发点就是租户的心理感受，尽管有时候他并未占到便宜，但通过 5 个指标的组合变幻，他会感觉舒服。大部分租户都是非专业的租赁谈判人员， 众多的租赁案例证明，只需要 2-3 个指标的合理变幻，就可以成交。
在招商租赁业务中，几乎所有谈判的艺术都蕴含在这 5 个指标当中，每个 指标的变化都影响着我们的利益，如果其中一个指标让我们受损，要设法从其他 指标中弥补。这是我们招商工作的最基本的策略。
租户与我们谈判的时候，由于其非专业性，往往较多的关注价格，希望我 们以尽量低的价格出租给他。而招商人员往往也会被带着节奏走，在租金价格这个单一指标上与客户纠缠不休。 我们在让步其中一个指标的时候，要把其他指标提高。比如，租户要求把价格每月降低 300 元，那么我们可以适当给予让步，但我们要把免租期缩减，把押金增加，或者把付款方式提高为年付，或者不配置家具，或者延长合同期。
招商谈判的难点在哪里？
我们每天都要面对不同性格、不同偏好、不同行 业背景、创业阶段、职位身份、不同性别的租户，由于其特征的差异性，每个租 户对这 5 个指标的关注度是不一样的。
有些极端情况下，他们还关注装修色调、 选材、采光、户型等不可变指标，甚至风水、财运等非理性指标。 对于一间已装修好的房源来说，不可变指标和非理性指标，我们无法掌控，租户有这方面的关注，我们可以推荐其他房源，或者一概置之不理。
我们只关注我们能够掌控的事情，在能够掌控的这 5 个指标当中，由于不同租户的关注点不一样，就需要我们根据租户的关注重点给予满足，具体问题具体分析，灵活运用这 5 个可变指标。
这就是招商工作的难点，也是招商人员和经纪人赖以生存的、宝贵的核心技能。只所以是难点，就因为这需要经验的积累，时间的沉淀，更需要思考和总结。
二、给你一栋几万平的写字楼，你怎么来招商引资，怎么来完善这栋楼的各项措施，怎么去落实并且赚到钱？对于一个写字楼运营商或者一栋写字楼的持有人来说，这是一个好问题。
如果题主是持有人而且不是专业的商业地产从业者，这个问题最中肯的答案是：交给专业的商业地产资管机构打理，让他们来给你落实如何赚钱。
虽然这个答案很理性，但，这可能不是题主想看到的答案。
你想要的答案可能是我下面所说的啰嗦文字。
每栋写字楼都有它的独特属性，如区位、外形、体量、级别等。属性特征不一样，运营管理的思路和操盘方式也会有很大区别。
一栋建筑面积几万平米的写字楼，需要专业的团队来进行运营管理。这个团队要么产权人自己组建，要么委托专业的写字楼资产运营管理公司。
题主的问题只有短短的三十几个字，但这个问题很大，这甚至是一门专业。想要回答清楚，就相当于要写一本书。
答主做为一个商业地产运营管理行业的从业者，只能从写字楼资产管理和运营操盘角度给题主做下简单介绍，不妥之处可以批评指正。
运营好一栋楼，从现金流方面讲就是两件事：
让钱最大限度的进来-营收；
让钱最小限度的出去-成本。
第一、弄清写字楼运营的收入来源
一栋写字楼的持有人（产权人），如果持有目的不是自用，那么就是投资盈利。在持有期间，写字楼投资的盈利来源是什么？即：钱是如何赚进来的？
从大类上分，现金流入的主要来源类型有：
（1）办公室租金收入：写字楼做为办公功能出租的收入，占整个大楼收入总额的绝大部分。
（2）大楼广告收入：分为电梯广告收入、大楼户外LED屏广告收入和大楼冠名权收入。
（3）各种设备摆物收费(如充电宝)：公共区域引入共享设备。
弄清楚了现金流入的来源点，那么运营这栋写字楼就有了出发点，也就是找到了运营工作的重点，各项工作都要围绕这些来源点开展。
【一】获取租金收入
（1）大楼外观形象的优化
一栋写字楼建起来之后，外形基本已经确定。能够做改变和优化的主要有四项点：
大楼门头雨棚、
大楼四周空地绿化和美化、
进门大厅内部装修和陈设、
公共卫生间和走廊装修。
这四项是持有人和运营商必须重视的关键点，因为关系到租户的观感和体验。写字楼的租户群体是企业，注重形象是硬性要求，外观形象好起来了，对吸引租户入驻有很大帮助。
（2）招商和运营团队团队的组建：涉及人员的搭配，薪资制度等。
（3）招商策略和定价：毛坯和精装户型的配比，价格的调研与制定。
（4）合同和风险管控：需要找专业法务人士拟订出租合同模板，防范风险。
这四点都是获得稳定可靠租金收入的重要手段。
【二】大楼广告和冠名权收入
（1）电梯广告收入、大楼户外LED屏广告这两部分的工作建议采用直接外包的方式开展，即直接找一家广告公司（如分众传媒等）进行合作，直接从广告公司拿钱。省心省事，因为写字楼运营商的主要精力和工作要用到办公室招商和运维方面，精力不宜过多分散。
（2）大楼冠名权，这个部分主要看产权人的态度，很多整栋大楼的产权人会自己冠名，出租冠名权的情况较少。如果出租冠名权，需要非常注意的一个事情是，冠名人的实力、名声和信誉，不然冠名人出现不良事件，对整个大楼的出租招商工作会带来巨大负面影响，如果确实找不到有实力、有影响力、信誉良好的冠名人，宁可放弃这部分收入。
【三】各种设备摆物收费
建议直接引入共享充电宝等类似的合作公司，审好合作协议，直接从总收益中分成。
第二，控制开支
以上四点说的是钱如何进来，下面要说的是在运营过程中钱是如何花出去的，即运营成本。
【成本一】物业费
不管是委托物业管理公司还是自建物管团队，这笔钱都少不了。
【成本二】人工费
财务管理人员，招商人员，都是重要开支。
【成本三】维保费
这部分开支主要用于电梯，道闸，卫生间，公区灯光，安防等设备的维修保养费用。
以上是答主个人所见，如果需要详细学习，可以看一些专业书籍。
三、写字楼招商的流程是怎么样的？需要什么招商工具（列如意向书或是招商手册）？就你提出的三个问题，说一下我的看法
A. 流程
产品梳理：工程对接、房源梳理、招商计划、物业对接
商务对接：合作计划、商务条件、乙方梳理与对接、招商启动会
客户服务：接待流程、合同协议
签约入驻：签约、物业对接、工程对接
售后运营：这里内容就多了，目的是让已入驻企业在这里的使用体验更佳并产生持续使用的欲望及行为。
B. 工具
软件：OFFICE+OUTLOOK+PDF
房客源管理系统或表格
标准接待/服务流程
按需增加
C. 注意
关注企业背后的信息，而非仅关注其需需求。
针对企业目前办公场地情况进行了解，为下一步沟通提供预判信息。
四、我是刚做写字楼招商请问有哪些基本知识能让我快速上手？谢邀
首先分析潜在租户需求（以世界500强需求为标杆），明确租赁人员应具备的专业素质。从资管角度出发，学习进行市场分析，制定营销与租赁计划。为了便于进一步管理租户对空间的使用，租赁人员应掌握建筑空间和建筑系统的基本知识。了解租约中应关注的核心环节，以及关于零售租赁的相关问题。以下基本知识点供您参考，希望对您有所帮助。
（以下内容来自BOMA职业生涯发展平台MY BOMA管理基础系列八大课程）
五、没有资源怎么做好写字楼招商？资源不是谁一开始就有的，是靠慢慢积累的。首先，你需要对你的项目有大致的了解和清楚的定位；在前期没有资源的情况下充分利用网络资源，在网上发项目信息（网上发布信息也是有技巧的，这里我先不展开了），然后线下可以和同行、中介合作。最重要的思维方式是从你客户的角度思考：什么样的办公环境能满足客户，客户一般会在哪些平台了解招商信息，哪些渠道能直接获取客户资源等等。
六、刚刚入职写字楼招商，有没有前辈指点一下？首先要了解自己的产品，熟悉自己产品的优势例如：周边配套齐全，交通便利等。
第二要了解周边五公里内竞争盘的优劣势，最好直接去现场了解。甚至可以共同合作，由于每个盘情况不同，因此他们接触到的客户会因为交通不便或者配套不齐全等原因而没有成交，这个时候你跟其他盘的人员合作，就可以各取所需。也可以赚到提成
第三了解自己的写字楼周边的消费水平
第四将五公里内的所有房地产中介跑一遍，加微信，并且谈好分成。
第五尽快建立自己的话术体系，将自己大厦的信息与之结合。
第五对内，公司客户资源是谁分配的？那就对那个人好一点。
第六 这个是最锻炼人的，失败率也很高，去扫街！记住不是盲目扫街，可以通过当地政府官网或者周边信息，了解城市哪一块地方需要拆迁改造等等。有目的的去跑。
想到多少就说多少，加油
七、二三线城市的写字楼招商有哪些比较好的方法或者渠道？招商最主要的还是要看当地的经济和商业实力潜质，如果大环境不好怎么努力也是无济于事
写字楼主要招的是公司，你可以重点关注当地政府有什么招商计划，跟当地招商局对接，他们也有招商任务，并且一般是优质企业，政府招商来这些企业肯定要有办公的地方，你们的写字楼如果能得到政府的推荐成功率会很大
当然，任何办法的前提是你项目自身的条件要好，位置、建筑设计、物业管理等等总要有几样是能拿得出手的
八、写字楼招商有哪些渠道？1、如果你是一线业务员，没办法扫街吧；2、如果你是项目负责人，就找中介吧，这些中介长年都在扫街的，有客户资源；3、项目营销推广也需要，至少市场得知道你这个项目在运营吧。
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